Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ou Loi Pinel ? Quel est le plus rentable ?

La loi Pinel et la LMNP sont deux dispositifs d’investissement immobilier locatif en France qui offrent des avantages fiscaux aux investisseurs.

Loi Pinel

• Ce dispositif concerne les logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA).
• Il offre une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant de l’investissement, selon la durée de l’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans).
• L’investissement est plafonné à 300 000 € par an et les logements doivent respecter certaines normes énergétiques.
• Les loyers sont plafonnés et le logement doit être loué nu (non meublé) à titre de résidence principale du locataire.
• Le dispositif est limité à certaines zones géographiques.

LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)

• Ce dispositif concerne les logements meublés, neufs ou anciens, et permet de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel.
• Il offre une fiscalité avantageuse avec la possibilité de déduire les charges et les amortissements du bien immobilier des revenus locatifs.
• Les loyers ne sont pas plafonnés, mais la location doit être meublée et le logement peut être loué à titre de résidence

Tableau comparatif Pinel / LMNP

 

En résumé, la loi Pinel offre une réduction d’impôt intéressante mais impose des contraintes sur le loyer, la durée d’engagement locatif, les zones géographiques et les normes énergétiques. 

La LMNP permet une fiscalité avantageuse grâce aux déductions et amortissements, une plus grande souplesse en termes de loyer et de type de location, mais ne bénéficie pas de réduction d’impôt directe.

Cependant chaque situation est particulière voila pourquoi nous vous conseillons de vous rapprocher d’un gestionnaire de Patrimoine qui pourra faire des calculs précis en fonction de votre situation.

Exemples Concret D’investissements Pinel & LMNP

Avant propos :  Les biens pinel étant achetés neufs sont souvent 10 à 20% au dessus du prix marché.
Nous considérons une revalorisation annuelle du prix du bien de 0% (attention elle peut parfois être négative.. voila pourquoi il faut bien choisir son bien Pinel). Le loyer pinel étant plafonné nous partons sur un rendement locatif à 3.5% en Pinel et 4.5% en LMNP.

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Hypothèses 1 (Valeur Du Bien Identique)

• Valeur du bien : 200 000 € (identique dans les deux cas)
• Revalorisation de la valeur du bien annuelle : 0 % (Pinel) et 1 % (LMNP)
• Taux de crédit : 2 % (taux fixe sur toute la durée du prêt)
• Durée du crédit : 12 ans
• Taux de rendement locatif : 3,5 % (Pinel) et 4,5 % (LMNP)

Investissement Pinel 

• Mensualité du crédit : 1 014,95 € (calculée avec un simulateur de crédit immobilier)
• Loyer mensuel : (200 000 € x 3,5 %) / 12 = 583,33 €
• Réduction d’impôt mensuelle : (4 000 € / 12) = 333,33 €
• Effort d’épargne mensuel : 1 014,95 € – (583,33 € + 333,33 €) = 98,29 €
• Effort d’épargne sur 12 ans : 98,29 € x 12 x 12 = 14 191,68 €
• Valeur du bien après 12 ans (sans revalorisation) : 200 000 €
• Capital restant dû après 12 ans : 82 244,26 € (calculé avec un simulateur de crédit immobilier)
• Gain en cas de revente après 12 ans : 200 000 € – 82 244,26 € = 117 755,74 €

Investissement LMPN

• Mensualité du crédit : 1 014,95 € (calculée avec un simulateur de crédit immobilier)
• Loyer mensuel : (200 000 € x 4,5 %) / 12 = 750 €
• Revenus locatifs annuels : 750 € x 12 = 9 000 €
• Amortissement annuel : 8 000 € (estimation)
• Charges annuelles : 2 000 € (estimation)
• Revenu imposable : 9 000 € – (8 000 € + 2 000 €) = -1 000 €
• Comme le revenu imposable est négatif, cela permet de bénéficier d’une réduction d’impôt liée à la LMNP.
• Dans cet exemple, on considère simplement qu’il n’y a pas d’impôt à payer sur les revenus locatifs.
• Effort d’épargne mensuel : 1 014,95 € – 750 € = 264,95 €
• Effort d’épargne sur 12 ans : 264,95 € x 12 x 12 = 38 150,40 €
• Valeur du bien après 12 ans (avec revalorisation de 1 %) : 200 000 € x (1 + 1 %)^12 = 224 618,16 €
• Capital restant dû après 12 ans : 82 244,26 € (calculé avec un simulateur de crédit immobilier)
• Gain en cas de revente après 12 ans : 224 618,16 € – 82 244,26 € = 142 373,90 €

Résumé de l’hypothèse 1

Investissement Pinel :

• Effort d’épargne sur 12 ans : 14 191,68 €
• Gain en cas de revente après 12 ans : 117 755,74 €
   

Investissement LMNP :

• Effort d’épargne sur 12 ans : 38 150,40 €
• Gain en cas de revente après 12 ans : 142 373,90  €

Hypothèses 2 (Effort D’épargne Similaire)

• Valeur du bien : 200 000 € (Pinel) et 100 000 € (LMNP)
• Revalorisation annuelle : 0 % (Pinel) et 1 % (LMNP)
• Taux de crédit : 2 % (taux fixe sur toute la durée du prêt)
• Durée du crédit : 20 ans
• Taux de rendement locatif : 3,5 % (Pinel) et 4,5 % (LMNP)

Investissement Pinel

• Mensualité du crédit : 1 014,95 € (calculée avec un simulateur de crédit immobilier)
• Loyer mensuel : (200 000 € x 3,5 %) / 12 = 583,33 €
• Réduction d’impôt mensuelle : (4 000 € / 12) = 333,33 €
• Effort d’épargne mensuel : 1 014,95 € – (583,33 € + 333,33 €) = 98,29 €
• Effort d’épargne sur 12 ans : 98,29 € x 12 x 12 = 14 191,68 €
• Valeur du bien après 12 ans (sans revalorisation) : 200 000€
• Capital restant dû après 12 ans : 82 244,26 € (calculé avec un simulateur de crédit immobilier)
• Gain en cas de revente après 12 ans : 200 000 € – 82 244,26 € = 117 755,74 €

Investissement LMNP

• Mensualité du crédit : 507,48 € (calculée avec un simulateur de crédit immobilier) Loyer mensuel : (100 000 € x 4,5 %) / 12 = 375 €
• Revenus locatifs annuels : 375 € x 12 = 4 500 € Amortissement annuel : 4 000 € (estimation)
• Charges annuelles : 1 000 € (estimation)
• Revenu imposable : 4 500 € – (4 000 € + 1 000 €) = -500 €. Comme le revenu imposable est négatif, cela permet de bénéficier d’une réduction d’impôt liée à la LMNP. Dans cet exemple, on considère qu’il n’y a pas d’impôt à payer sur les revenus locatifs.
• Effort d’épargne mensuel : 507,48 € – 375 € = 132,48 €
• Effort d’épargne sur 12 ans : 132,48€ x 12 x 12 = 19 076,64 €
• Valeur du bien après 12 ans (avec revalorisation de 1 %) : 100 000 € x (1 + 1 %)^12 = 112 309,08 €
• Capital restant dû après 12 ans : 41 122,13 € (calculé avec un simulateur de crédit immobilier)
• Gain en cas de revente après 12 ans : 112 309,08 € – 41 122,13 € = 71 186,95 €

Résumé de l’hypothèse 2

Investissement Pinel :

• Effort d’épargne sur 12 ans : 14 191,68 €
• Gain en cas de revente après 12 ans : 117 755,74 €

Investissement LMNP :

• Effort d’épargne sur 12 ans : 19 076,64 €
• Gain en cas de revente après 12 ans : 71 186,95 €
  

Chaque situation est particulière voila pourquoi nous vous conseillons de vous rapprocher d’un gestionnaire de Patrimoine qui pourra faire des calculs précis en fonction de votre situation.

En outre  l’investissement Pinel présente des risques qu’il ne faut pas négliger.