Quand on parle de loi Pinel, ce sont les investissements immobiliers qui sont concernés et plus particulièrement les investissements locatifs. La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation, laquelle est entrée en vigueur à partir du 1^er septembre 2014 et s’est vu appliquer depuis le 1^er janvier 2015.

Le dispositif Pinel est une disposition de défiscalisation qui entre en vigueur dans le régime juridique français depuis le 1^er septembre 2014. Il concerne l’investissement immobilier et plus particulièrement les investissements locatifs. Il intervient pour prendre la place de la loi Duflot.

Le but de la manœuvre est de promouvoir l’investissement locatif dans certaines zones pour que les ménages à revenu modeste puissent accéder à des logements décents. Ainsi, un investissement Pinel ne peut se faire que dans le cadre de logements neufs, de logement en état futur d’achèvement ou encore qui ferait l’objet de travaux de réhabilitation. Et les loyers sont fixés suivant des plafonds de loyers établis dans chaque zone, en rapport avec les ressources des locataires.

Les seules conditions imposées pour être éligibles à la loi sont de trois ordres. Tout d’abord, en ce qui concerne le loyer, comme précité, des plafonds de loyer sont imposés. Ensuite, en ce qui concerne le logement, il doit répondre à toutes les normes requises par la transition énergétique et le confort thermique.

Il est interdit au bailleur de faire louer le bien à un membre de son foyer fiscal il peut en revanche le louer à ses ascendants ou descendants.

Que prévoit la loi Pinel ?

Le principe est le suivant : elle prévoit un régime de défiscalisation pour les propriétaires immobiliers qui décident de rentrer sur le marché immobilier et notamment dans l’investissement locatif. Le principe est le suivant : les propriétaires sont incités de manière fiscale à s’engager dans la location de leur logement et en échange on leur proposera la défiscalisation Pinel, qui prévoit de nombreux avantages fiscaux.

Pour la petite histoire, et c’est d’ailleurs une situation qui perdure encore aujourd’hui, la mise en place de la loi Pinel a voulu répondre à un besoin précis et immédiat du moment. Dans certaines zones du pays, si ce n’est aujourd’hui presque toutes les grandes villes, il devient de plus en plus difficile de trouver un logement. Avec le système Pinel, l’objectif est d’ouvrir aux ménages à revenus modestes la possibilité d’accéder à des logements décents. Les conditions sont par ailleurs rigoureuses à cet effet.

Les conditions pour bénéficier des dispositions de défiscalisation de la loi Pinel

Trois conditions sont citées : la question du logement décent, l’obligation de mettre en location le bien immobilier, et la question du bail de location.

Quelles sont les conditions énumérées par la loi Pinel ?

Les premières conditions sont tout d’abord relatives au logement éligible. Il peut s’agir soit de logements neufs soit de logements en futur achèvement, soit des logements qui sont en cours de travaux de réhabilitation. Les logements doivent répondre à toutes les normes en termes de transitions énergétiques, telles que le label BBC. L’acquisition est également limitée, le propriétaire ne peut acheter plus de 2 logements en un an dans le cadre de l’investissement pinel.

Ensuite, les autres conditions sont relatives aux propriétaires et notamment à ce qu’ils entendront faire du logement une fois livré. Les propriétaires, dans le cadre du dispositif pinel, pour profiter de la défiscalisation doivent s’engager à faire louer son bien immobilier, au moins 12 mois à l’issue de la livraison du bien. La location peut être meublée ou non, mais la durée du contrat de bail doit être au minimum de 6 années. Ce n’est pas non plus un bail commercial, le bien immobilier est destiné à être loué pour faire office de résidence principale.

Et enfin, une troisième catégorie de conditions est également proposée en ce qui concerne la location et notamment les modalités. Il s’agit non seulement de la durée minimale de 6 ans, mais également de la fixation du loyer. Celui-ci doit être proportionnel aux ressources des locataires à revenus modestes. Il ne faut pas oublier que l’objectif poursuivi est de leur donner les moyens d’accéder au marché immobilier. Aussi, des plafonds de ressources ont été établis pour élire les locataires qui peuvent postuler, ainsi que des plafonds de loyers. Ces plafonds ont été fixés suivant le niveau de vie de chaque zone en particulier.

À partir de quel moment un propriétaire pourra-t-il se prévaloir des dispositions de défiscalisation ?

Le principe est simple, les mesures de défiscalisation commencent lorsque les travaux prennent fin, c’est-à-dire très exactement à la date d’achèvement des travaux. La réduction s’applique ainsi sur les impôts au titre de l’année de l’achèvement des travaux. Le mois de la livraison du logement ne sera pas pris en compte à cet effet.

Mais le seul délai de validité ne saurait être la seule condition à respecter pour que le dispositif prenne effet. Afin de bénéficier du mécanisme d’impôt Pinel, il faut que le propriétaire signe un engagement de location, dans le cadre d’une location à nue de son nouveau bien immobilier. Le logement sera loué à titre de résidence principale, selon un contrat de bail conclu pour une durée minimale de 6 années. L’engagement de location va prendre effet à la date de la mise en location du bien.

La location devra intervenir dans les 12 mois qui suivent la livraison du logement, sinon la loi Pinel ne se verra pas appliquée.

Il faut impérativement que l’acquisition soit déclarée, avant d’envisager de profiter des avantages fiscaux que propose la législation Pinel.

La date de la déclaration fiscale peut varier en fonction des modalités d’acquisition du logement. S’il s’agit d’un logement en état d’achèvement des travaux, la déclaration fiscale devra être faite l’année suivante de l’achèvement de ces travaux. Si le bien a été acheté alors qu’il a déjà été construit, dans ce cas, la déclaration fiscale se fera l’année suivante de la livraison du logement.

En d’autres termes, dans la pratique, si le propriétaire acquiert son bien en 2018, il peut faire sa déclaration et déclencher l’application la loi Pinel dès le 1^er janvier 2019.

Comment procéder à la déclaration de revenus sous la loi Pinel ?

Pour bénéficier de la défiscalisation immobilière que la loi pinel prévoit, la déclaration prend en compte tous les revenus locatifs à partir du mois de mai suivant l’année de livraison du bien immobilier.

Pour calculer les revenus fonciers qui devront être déclarés, les charges doivent être soustraites des revenus et plus précisément des loyers qui ont déjà été perçus. Par charges, ce sont par exemple les taxes foncières ou encore les intérêts d’emprunt souscrits pour financer vos investissements.

Dans certains cas, il peut arriver que les charges soient supérieures aux revenus. Cela arrive très souvent en début d’investissement lorsque le propriétaire commence à faire louer son bien immobilier. Dans ce cas, le bilan foncier sera négatif et celui-ci sera imputé sur le revenu foncier global. On parle dans ce cas d’un déficit foncier.

À côté de la réduction d’impôt que se voit accorder un foyer fiscal après un investissement pinel, il est possible également de faire jouer un taux de réduction d’impôt suivant le montant investi. La réduction est applicable directement sur le prix de revient investi sur le bien immobilier. Si l’engagement de location est de 6 ans, le taux est fixé à 12 %. Si la location est prévue pour 9 ans, le taux de réduction est de 18 % et enfin, pour un bail de location conclu pour 12 ans, le taux sera de 21 %. La formule est la suivante : le taux de réduction devra être divisé par la durée de la conclusion du contrat de bail afin de connaitre la réduction dont on peut bénéficier chaque année.

Certains justificatifs devront être fournis, notamment les documents notariés, la déclaration d’achèvement des travaux, les contrats de bail conclus et les justificatifs des charges (intérêts d’emprunt, frais d’assurance, charge de gestion locative et taxe foncière).

La déclaration peut se faire sur papier ou en ligne directement. Les formulaires à remplir à cet effet sont le formulaire 2044EB, le formulaire 2044, le formulaire 2042C et le formulaire 2042.

Le fonctionnement de la défiscalisation sous la loi Pinel

Les mesures de défiscalisations dans le cadre du dispositif Pinel commencent à prendre effet différemment suivant les modalités par lesquelles le logement a été acquis par le propriétaire. Pour rappel, l’investissement Pinel doit être fait sur des logements neufs, nouvellement construits ou en état de futur achèvement.

Pour les logements acquis en vente en état futur d’achèvement ou VEFA

Si le logement a été acquis par le biais d’une vente en état futur d’achèvement, dans ce cas, la loi Pinel sera appliquée à partir de l’année de l’achèvement du bien immobilier. En d’autres termes, cela signifie dans la pratique que la déduction fiscale va s’opérer pour l’année qui suit celle de la livraison du logement. La déclaration faite l’année qui suit c’est-à-dire l’année N+1 sera faite au titre de l’année de la date d’achèvement des travaux, notamment l’année N.

Il en est de même également pour les logements qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation et de transformation pour s’aligner aux conditions requises dans un investissement Pinel.

Pour les logements nouvellement construits

Dans ce cas-ci, le bien immobilier a été acheté par le propriétaire bailleur qui se lance dans un investissement locatif. Dans la pratique, cela signifie que la maison est déjà construite au moment de la conclusion de la vente, et notamment de l’établissement de l’acte notarié.

La date à laquelle démarre la défiscalisation dans ce cas correspond à l’année d’acquisition du bien immobilier. La défiscalisation Pinel dans ce cas va intervenir dans le cadre de la déclaration faite l’année suivante au titre de l’année d’acquisition du logement. Si le logement est acquis en 2018, la défiscalisation prendre effet à partir de l’année 2019, dans le cadre de la déclaration fiscale au titre de l’année 2018.

Par ailleurs, il est important de faire la remarque qu’une date précise ne joue pas dans le cadre de la déclaration d’impôt Pinel. Il faudra plutôt prendre en compte l’année et non le mois. Il n’y a aucune différence, que le bien ait été acquis le 1^er janvier ou le 31 décembre 2019, la défiscalisation ne courra qu’à partir des déclarations opérées en 2020.

Le cas du propriétaire non imposable

Le dispositif Pinel avons-nous dit instaure une réduction fiscale accordée pour les propriétaires qui mettent leur bien immobilier en location, à titre de résidence principale, pour une durée minimale de 6 années. Cela signifie que le but a été de permettre aux contribuables de bénéficier de cette réduction, soit de faire baisser le montant de l’impôt à verser.

La loi Pinel intervient sous deux angles. Elle permet à la fois de bénéficier d’un revenu complémentaire, par le biais des revenus locatifs, et en même temps, c’est l’occasion de faire réduire l’impôt sur le revenu. Cela signifie que logiquement, la loi Pinel ne va pas jouer pour les personnes qui ne sont pas imposables, c’est-à-dire qui ne paient pas d’impôt. La réduction dans ce cas n’a pas lieu d’être et n’a aucune utilité.

La mesure de défiscalisation Pinel n’a pas de raison d’être pour une personne non imposable. Par contre, celle-ci pourrait se tourner vers ce que l’on appelle un crédit d’impôt. Ce sont deux systèmes plus ou moins identiques, quand on parle de réduction fiscale, telle que prévoit la loi Pinel et de crédit d’impôt. Mais dans la pratique, ces deux mécanismes vont diverger sous certains points.

Par définition, on entend par crédit d’impôt un montant accordé par l’État en échange d’un investissement. Il peut s’agir tout simplement par exemple de travaux de rénovation qui visent à optimiser le confort énergétique dans une bâtisse. C’est ainsi que le crédit d’impôt pourrait jouer pour son bénéficiaire même si celui-ci ne paie pas d’impôt.

Quelques conseils pour investir en la loi Pinel

Bien entendu, se lancer dans l’investissement Pinel ne répond pas uniquement aux besoins fiscaux. Il ne faut pas non plus oublier que de par les revenus fonciers qui vont être perçus, le logement Pinel va également apporter des revenus complémentaires pour le propriétaire. Cela signifie que l’investissement immobilier réalisé permettra également de valoriser son patrimoine, tout en se défaisant des charges fiscales ou du moins d’une partie de celles-ci.

Il faut donc penser à l’investissement : au montant, mais également au rendement.

Quel montant investir dans un logement Pinel ?

En ce qui concerne le montant à investir, le but est de ne pas perdre l’avantage fiscal qu’accorde la loi Pinel. Le principe est simple à cet effet, il faut garder à l’esprit que le montant investi va tout simplement correspondre au montant qu’il faudra verser dans le cadre de l’impôt. Ainsi, si le montant de l’impôt est inférieur à la réduction fiscale, dans ce cas, vous risquez de perdre la différence et par la même occasion tout l’avantage proposé par le dispositif Pinel.

Quel sera le potentiel de rendement ?

En termes de coûts, le rendement est tout aussi important. La réduction fiscale ne peut justifier à elle seule le recours au dispositif Pinel. L’investissement immobilier est également réalisé dans le but bien évidemment de faire un bon rendement locatif.

Par rapport au placement financier classique, il est conseillé de prévoir un rendement locatif qui y est supérieur d’au moins 3 %. Le rendement sans risque est fixé en principe à 1,5 %. Mais quand on parle d’investissement locatif, il faut doubler la mise, dans la mesure où les aléas sont beaucoup plus importants.

Si vous investissez en loi Pinel, la moyenne serait de viser au  minimum 3 % de rendement locatif. Pour cela il est important de bien choisir votre programme immobilier, soit en passant par un promoteur, soit en faisant les recherches vous même après vous être renseigné.