La métropole nantaise connaît une chute de 67 % des ventes dans le secteur immobilier neuf au premier trimestre 2023. Les groupes immobiliers sont contraints de proposer des offres promotionnelles agressives afin de dynamiser leurs programmes.
Des offres promotionnelles inédites pour attirer les acheteurs
Les promoteurs immobiliers rivalisent d’ingéniosité pour attirer l’attention sur leurs programmes, avec des offres commerciales inédites et fréquentes. Que ce soit sur leurs sites internet, dans leurs courriels publicitaires ou par d’autres canaux, tous les moyens sont bons pour séduire les potentiels acheteurs. À titre d’exemple, un constructeur nantais promet des réductions allant jusqu’à 20 000 € pour un appartement de type 3, 30 000 € pour un appartement de type 4 et 40 000 € pour un appartement de type 5, à compter du 20 avril et pour une durée limitée. Malgré l’approche de la mi-juin, cette offre est toujours en vigueur.
Un grand nom de la construction offre quant à lui les “frais de notaire et une remise de 3 000 € par pièce” sur plusieurs opérations immobilières à Nantes. Sur l’île de Nantes, un promoteur haut de gamme accorde des réductions allant jusqu’à 30 000 €. Un autre promoteur assure par message texte que c’est “le moment de devenir propriétaire à Nantes” et propose des ventes privilèges permettant d’économiser jusqu’à 44 000 € sur des projets livrés fin 2023. Sur Facebook, jusqu’au 31 août, un autre promoteur nantais met également le paquet avec ses “offres estivales, jusqu’à 50 000 € offerts”.
Vendre à perte pour maintenir la commercialisation
La hausse des taux d’intérêt et une capacité d’emprunt réduite ont rendu plus difficile la vente des biens immobiliers neufs. Alors qu’auparavant ces biens trouvaient preneurs en quelques semaines voire quelques mois, leur commercialisation s’étend désormais sur une durée moyenne de plus de douze mois, voire dix-huit mois pour certains promoteurs, contre moitié moins il y a un an. Pour renflouer leur trésorerie, certains groupes immobiliers choisissent de vendre à perte. Ces offres promotionnelles, généralement proposées en amont d’une opération, permettent d’attirer les acheteurs en leur offrant des avantages tels que la cuisine équipée ou les frais de notaire offerts, ainsi que des réductions de plusieurs milliers d’euros. Ces offres permettent aux promoteurs d’atteindre leur objectif de précommercialisation de 35 %, bien que ce seuil soit désormais de 50 % avec des offres de prêt acceptées, selon le délégué régional de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) des Pays de la Loire. En fin de programme, les réductions sont rares et ne concernent généralement qu’un petit nombre de biens afin d’achever la commercialisation.
Baisse significative des ventes dans le neuf
Les promoteurs immobiliers consentent à de telles réductions car ils sont engagés avec les architectes, les maîtres d’œuvre et les entreprises avec lesquelles ils ont passé des commandes. Ils doivent donc poursuivre la commercialisation de leurs projets pour assurer la pérennité de leurs activités, même si cela représente un défi tant pour les petits que pour les grands promoteurs. La baisse de 40 % des actes notariés annoncée par les notaires de Loire-Atlantique indique une situation préoccupante. Dans la métropole nantaise, les ventes dans le secteur immobilier neuf ont chuté de 67 % au premier trimestre 2023 par rapport à la même période de l’année précédente. Cette situation a des conséquences néfastes non seulement sur le marché du logement privé, mais également sur le marché locatif privé, car de nombreux territoires risquent de se retrouver en difficulté en raison du manque d’offres de logements. Étant donné que les promoteurs sont responsables de la construction de 70 % des logements sociaux, une partie de la population sera également directement touchée par cette crise.
Adaptation nécessaire
Les réductions proposées par les promoteurs peuvent contribuer à améliorer la capacité d’emprunt des acquéreurs, mais elles ne résolvent pas tous les problèmes. Les taux d’intérêt élevés actuels et la capacité d’emprunt réduite rendent l’acquisition d’un bien immobilier plus difficile pour les acheteurs. Un couple ayant acheté un appartement à 250 000 € il y a deux ans pourra toujours envisager un achat aujourd’hui, mais devra s’adapter à une capacité d’emprunt réduite, ce qui signifie par exemple se contenter d’un logement avec une pièce en moins ou accepter d’acheter en périphérie, ce qui entraîne des frais de transport plus élevés et un impact environnemental accru.
Des prix en hausse pour les logements neufs
Malgré la multiplication des offres promotionnelles, il convient de ne pas conclure hâtivement que les prix des logements neufs sont en baisse. Entre le quatrième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023, les prix dans la métropole nantaise ont augmenté de 2,9 %, et sur une période plus longue, entre le premier trimestre 2022 et le premier trimestre 2023, cette augmentation s’élève à 5,4 %. Ces chiffres indiquent que les prix moyens des logements neufs continuent de progresser, sur la base des contrats de réservation signés.
Impact sur les chantiers et la disponibilité de logements à loyers plafonnés
Les conditions de prêt actuelles ont un impact important non seulement sur les propriétaires occupants, mais aussi sur les investisseurs. Dans la métropole nantaise, les ventes auprès des investisseurs ont chuté de 71 % au premier trimestre 2023. Par exemple, pour un investisseur utilisant le dispositif Pinel pour acquérir un deux-pièces, l’effort d’épargne mensuel a doublé en raison des taux actuels, ce qui peut les dissuader de réaliser leur acquisition. Cette situation entraînera une pénurie de logements à loyers plafonnés, qui sont pourtant essentiels pour répondre aux besoins des territoires.
Des soldes, mais des taux élevés : les acquéreurs y gagnent-ils ?
Les offres promotionnelles attractives peuvent sembler intéressantes, mais les taux d’emprunt élevés réduisent l’impact réel sur le pouvoir d’achat des acquéreurs. Par exemple, un couple disposant d’un revenu de 4 500 € et d’une mensualité de 1 500 € avec un taux d’intérêt de 2,5 % peut acheter un bien immobilier d’une valeur de 334 000 €, frais de notaire compris. Avec un taux d’intérêt de 3,6 %, leur budget se limiterait à 296 000 €, ce qui représente une réduction de leur capacité d’emprunt de 38 000 €. Il est donc essentiel de bien choisir le logement en termes d’emplacement et de prestations, ainsi que de profiter des réductions les plus importantes. De plus, avec une prévision d’augmentation des taux d’intérêt, il est conseillé aux acheteurs de passer à l’action dès maintenant plutôt que d’attendre plusieurs mois, lorsque leur capacité d’emprunt sera encore plus réduite.
En conclusion, la crise actuelle dans le secteur immobilier de Nantes a entraîné une forte baisse des ventes dans le neuf, obligeant les promoteurs à proposer des réductions agressives pour attirer les acheteurs. Malgré ces offres promotionnelles, les prix des logements neufs continuent d’augmenter, et les conditions de prêt défavorables rendent l’acquisition de biens immobiliers plus difficile pour les acquéreurs. Cependant, il est conseillé de profiter des réductions actuelles et d’agir rapidement, car les prévisions indiquent une augmentation future des taux d’intérêt, ce qui pourrait encore réduire la capacité d’emprunt des acheteurs.
