Les taux de crédit immobilier connaissent une augmentation progressive, et cette tendance devrait se poursuivre à la rentrée et au-delà. Actuellement aux alentours de 4%, ces taux pourraient atteindre 5% dès 2024. Cependant, une bonne surprise se profile à l’horizon.
Une hausse lente mais continue des taux de crédit
Alors que l’été s’installe, les taux de crédit immobilier continuent leur progression. Toutefois, il est peu probable que cette augmentation ait un impact significatif sur l’activité, car les ménages privilégient généralement les vacances plutôt que les démarches auprès de leur banque. Néanmoins, du côté des taux, la hausse se poursuit, mais de manière plus lente. Depuis quatre mois, le taux d’usure, qui représente le taux maximal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter, est révisé chaque mois. Cette situation a pour conséquence de répartir l’augmentation des taux de crédit dans le temps.
Selon Olivier Lendrevie, président de Cafpi, courtier en crédit immobilier, on peut s’attendre à ce que les taux de crédit moyens atteignent 4% (hors assurance et frais) d’ici la fin de l’été, sur des périodes de remboursement de 20 et 25 ans. Pour un couple gagnant 4 000 euros nets par mois, cela équivaut à une réduction de 62 000 euros de leur capacité d’emprunt sur 20 ans par rapport à janvier 2022.
Une hausse des taux qui pourrait avoir des avantages
Certains experts envisagent même des taux à 5% dès l’année prochaine. Paradoxalement, cette hausse est considérée comme une bonne nouvelle, car elle pourrait élargir l’offre bancaire en restaurant les marges des établissements financiers. Maël Bernier, de Meilleurtaux, affirme que les banques pourraient revenir sur le marché immobilier après avoir reconstitué leurs marges grâce à la hausse des taux de crédit. Par exemple, la Société Générale, qui avait cessé d’accorder des prêts immobiliers, envisage de reprendre cette activité. Cette évolution contribuerait à détendre la situation, à mesure que les taux atteindraient des niveaux acceptables pour les banques.
Vigilance concernant l’endettement
Cependant, il est peu probable que le crédit coule à flot à la rentrée. En réalité, la demande risque de ne pas augmenter immédiatement. Le marché immobilier se divise en deux vitesses. En bas de l’échelle des revenus, les ménages investissent peu dans l’immobilier. Le pouvoir d’achat des propriétaires multiples peut retarder l’ajustement des prix et donc l’accès à la propriété pour les primo-accédants, même ceux de la classe moyenne. En revanche, la hausse des taux n’affecte pas les ménages déjà endettés à taux fixe, souligne Agnès Benassy-Quéré, sous-gouverneur de la Banque de France. Les ménages se retrouvent donc confrontés à un choix : soit acheter un logement plus petit que prévu et réduire leurs autres dépenses, y compris alimentaires, ce qui contribuerait à faire baisser l’inflation, soit reporter leur projet immobilier.
La Banque de France reste vigilante quant à l’endettement des ménages, estimant que la chute de la demande est davantage liée à la hausse des taux de crédit qu’aux nouvelles contraintes imposées aux emprunteurs. Selon Agnès Benassy-Quéré, le poids du crédit immobilier dans le total des crédits bancaires est passé de 60% au début des années 90 à 83% aujourd’hui. Selon l’Insee (chiffre de 2019), un tiers des ménages ont un crédit immobilier, contre 27% pour un crédit à la consommation et 11% cumulent les deux.
Des règles pour éviter une “surchauffe” du marché
Depuis plus de deux ans, les autorités financières ont plafonné le taux d’endettement à 35% des revenus pour éviter une surchauffe du marché. Cette règle continue néanmoins de bloquer de nombreux dossiers de candidats solvables. Un exemple concret en est donné par un couple de quadragénaires vivant dans la Sarthe. Malgré un revenu mensuel de 6 000 euros nets, ils n’ont pas pu obtenir de crédit pour acheter la maison de leurs rêves en raison d’un taux d’endettement trop élevé. Ils témoignent que chaque mois, leur capacité d’emprunt diminue à mesure que les taux augmentent, et ils font face à la concurrence d’acheteurs n’ayant pas de condition suspensive d’obtention de crédit.
Il reste à voir si les prévisions des courtiers se réaliseront : “L’année 2023 sera l’inverse de 2022”, selon eux. Le second semestre devrait être plus dynamique que le premier sur le marché immobilier.
