Pratiquement aucune règle ne régissait le bail commercial avant l’avènement de la loi Pinel en 2014. Le dispositif Pinel relatif aux très petites entreprises, au commerce et à l’artisanat, encadre davantage les baux commerciaux en prévoyant une présence de mentions au niveau du contrat de location.
Les caractéristiques du bail commercial en Pinel
Une des missions que la loi Pinel s’assigne est de faciliter la création de nouveaux commerces grâce à une modification des caractéristiques du bail commercial. Le dispositif Pinel apporte des modifications qui concernent notamment :
- la répartition des charges et des travaux entre le propriétaire et le locataire ;
- le temps que dure le bail commercial ;
- le renouvellement ainsi que la révision du bail commercial ;
- l’établissement d’un droit de préférence à l’endroit du locataire dans le cas d’une vente ;
- les modalités de congé.
Une négociation spontanée entre les parties
La loi Pinel exige la répartition des travaux et des charges dans le contrat de location. Le dispositif demande que ceci soit fait de façon explicite au travers d’un inventaire limitatif et assez précis. Cette disposition permet que la répartition des travaux et des charges soit encadrée entre le locataire et le bailleur.
La loi Pinel a procédé à un ajout de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce. Celui-ci a pour but d’apporter une précision par rapport à la répartition des charges et des travaux grâce à la création d’une liste qui limite les travaux susceptibles d’être imputés au locataire. Même s’il peut mettre une pléthore d’obligations à la charge du locataire, le propriétaire se doit de prendre en charge les travaux importants. Ce sont les travaux visant la mise en conformité que prescrit l’administration, les travaux liés aux murs, etc.
Ainsi, s’il est considéré que la libre négociation reste une caractéristique à part entière du bail commercial, le dispositif Pinel l’encadre davantage en prévoyant un ensemble de dispositions liées à la répartition des charges et des travaux dans le bail commercial qui lie un locataire à un propriétaire.
